Η διαφορά μεταξύ των πραγματικών τιμών πώλησης και των αναγραφομένων τιμών μεταβίβασης στα συμβόλαια είναι μια διαχρονική παθογένεια της ελληνικής αγοράς ακινήτων, προϊόν φορολογικής, θεσμικής και ψυχολογικής στρέβλωσης δεκαετιών.
Στην Ελλάδα, το κράτος ορίζει αντικειμενικές αξίες, δηλαδή θεωρητικές τιμές βάσει ζωνών, οι οποίες, επειδή ενημερώνονται σε αραιά χρονικά διαστήματα, πάντα υπολείπονται των τιμών της πραγματικής αγοράς. Ταυτόχρονα, τα συμβαλλόμενα μέρη επιλέγουν, για λόγους φορολογικούς και όχι μόνο, να δηλώνουν συνήθως στο συμβόλαιο μεταβίβασης το μικρότερο ποσό, δηλαδή αυτό που προκύπτει από το σύστημα των αντικειμενικών αξιών. Στο σημείο αυτό τα συμφέροντα πωλητή και αγοραστή ταυτίζονται: ο πρώτος φοβάται τη φορολογία υπεραξίας του ακινήτου και ο δεύτερος θα πληρώσει μικρότερο φόρο μεταβίβασης και διαχρονικά μικρότερο ΕΝΦΙΑ. Συνεπώς, και το κράτος εισπράττει μικρότερα έσοδα.
Επιπλέον, επειδή η χρηματοδότηση της αγοράς ακινήτου γίνεται συχνά εκτός τραπεζικού συστήματος, χωρίς δάνειο, δεν υπάρχει ουσιαστικός έλεγχος που να επιβεβαιώνει το πραγματικό τίμημα.
Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι η παραμορφωμένη, προς τα κάτω, ελληνική αγορά ακινήτων, αφού, τόσο η ΕΛΣΤΑΤ όσο και η Τράπεζα της Ελλάδος, στηρίζονται στις αξίες που αναγράφονται στα συμβόλαια μεταβίβασης, άρα οι μέσες τιμές που ανακοινώνουν είναι μικρότερες των πραγματικών, Συνεπώς, κρύβεται ο πραγματικός πληθωρισμός των ακινήτων πίσω από τις επίσημες στατιστικές.
Αυτή η στρεβλή εικόνα της αγοράς αυξάνει τον επενδυτικό κίνδυνο των αγοραστών, γιατί δεν μπορούν να βασιστούν απόλυτα στις τακτικές εκθέσεις των αρμοδίων φορέων, αλλά αναγκάζονται να εμπιστευθούν τα δεδομένα των μεσιτών ακινήτων και των πληροφοριών από στόμα σε στόμα, με ό,τι επιπλέον κινδύνους πιθανόν να κρύβουν οι παραπάνω πηγές πληροφοριών.
Ρεαλιστικά, η διαφορά μεταξύ της πραγματικής και της επίσημης τιμής πώλησης ενός ακινήτου στην Ελλάδα φαίνεται να είναι ένας συνειδητός θεσμικός συμβιβασμός μεταξύ κράτους και αγοράς: το κράτος κάνει ότι δεν βλέπει, η αγορά κάνει ότι δεν φοροδιαφεύγει, και οι τιμές στατιστικά φαίνονται “λογικές”.
