Κατά την τελευταία πενταετία, στην Ελλάδα αυξάνονται με σημαντικούς ρυθμούς κάθε χρόνο οι τιμές των ακινήτων. Το ερώτημα, που πλέον πλανάται στην αγορά, είναι: υπάρχει «φούσκα» σ’ αυτόν τον δυναμικά αναπτυσσόμενο τομέα της ελληνικής οικονομίας, στον οποίο επενδύουν μεγάλα ποσά Έλληνες και ξένοι;
Μέχρι στιγμής, δεν φαίνεται να υπάρχει μια ξεκάθαρη και γενικευμένη «φούσκα» σε όλη την ελληνική αγορά ακινήτων, αλλά υπάρχει μια σαφής «φούσκα» σε συγκεκριμένα σημεία της αγοράς και μια υπερτίμηση σε κάποιες κατηγορίες ακινήτων.
Τι δείχνουν τα δεδομένα
Οι τιμές των κατοικιών αυξάνουν. Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών δείχνει το 2024 και το πρώτο εξάμηνο του 2025 μια μεσοσταθμική αύξηση 6–8% ανά περιοχή.
Αναφορές και αναλύσεις της αγοράς ακινήτων δείχνουν ότι οι τιμές νέων οικοδομών σε κεντρικές περιοχές έχουν υπερβεί τα προ κρίσης επίπεδα σε κάποιες κατηγορίες, επιδεικνύοντας ξεκάθαρη ανάκαμψη και, σε ορισμένα σημεία, υπεραξίες.
Σε ευρωπαϊκό πλαίσιο η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων ήταν γρήγορη και εγείρονται ανησυχίες για μια πιθανή υπερθέρμανση της αγοράς ακινήτων ειδικά στην Ευρωζώνη.
Γιατί δεν διαφαίνεται σήμερα μια γενικευμένη ελληνική «φούσκα» στην αγορά ακινήτων
Μεγάλο μέρος της ανόδου των τιμών τροφοδοτείται από την περιορισμένη προσφορά ακινήτων, την τουριστική ζήτηση, τις ξένες επενδύσεις (Golden Visa πριν τις πρόσφατες αλλαγές) και την αναδιάρθρωση του τραπεζικού κινδύνου μετά την οικονομική κρίση του 201,0 και όχι από μαζικό, αχαλίνωτο και επικίνδυνο δανεισμό των νοικοκυριών.
Τα επίπεδα δανεισμού των νοικοκυριών είναι ελεγχόμενα και οι όροι δανεισμού είναι αυστηρότεροι σε σύγκριση με το 2007–2008, όταν τότε η πιστωτική πολιτική ήταν πιο χαλαρή.
Γιατί υπάρχει ο κίνδυνος της «φούσκας»
Το κέντρο της Αθήνας, μερικά κοσμοπολίτικα νησιά (Μύκονος, Σαντορίνη, Κέρκυρα κ.ά.), και κάποιες περιοχές στη Βόρεια Ελλάδα δείχνουν έντονη ζήτηση ακινήτων, πιέσεις τιμών και συμπίεση αποδόσεων. Όταν οι τιμές ανεβαίνουν πολύ γρήγορα και οι αποδόσεις πέφτουν, τότε ο κίνδυνος της αναστροφής αυξάνεται.
Η έκρηξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων ανέβασε τις τιμές σε κεντρικές περιοχές, και τα μέτρα ρύθμισης της αγοράς, όπως π.χ. οι περιορισμοί αδειοδότησης, οι απαγορεύσεις χρήσης υπογείων κλπ, μπορούν να μειώσουν τη ζήτηση και να συμπιέσουν τις αξίες τοπικά.
Σε περιοχές, όπου οι αγορές ακινήτων γίνονται κυρίως από επενδυτές και όχι μακροχρόνιους χρήστες, η πιθανότητα μιας γρήγορης αντιστροφής της αγοράς αυξάνεται.
Συμπερασματικά, φαίνεται ότι στις περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος υπάρχουν σαφή σημάδια υπερτίμησης των αξιών των ακινήτων, και, συνεπώς, είναι υψηλή η πιθανότητα βραχυπρόθεσμης διόρθωσης των τιμών προς τα κάτω.
Αντίθετα, η αγορά ακινήτων για μακροχρόνια χρήση δεν φαίνεται αυτή τη στιγμή να έχει φτάσει σε ανώτατα όρια αξιών και, ειδικά αν πρόκειται για ακίνητα σε επαρχιακές πόλεις ή λιγότερο τουριστικούς προορισμούς, ο επενδυτικός κίνδυνος δείχνει μικρότερος και οι αποδόσεις αυτών των ακινήτων εκτιμώνται ως καλύτερες.
